目次
1. 不動産投資と節税の関係
なぜ節税になるのか？
不動産投資では、家賃収入が得られる一方で、経費や減価償却費を計上できます。
これにより、実際のキャッシュフローはプラスでも、帳簿上の所得を圧縮できるため、所得税や住民税を抑えることが可能です。
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2. 節税の仕組み① 減価償却
建物価値を分割して経費計上
建物は年数が経つと価値が減っていきます。
この価値の目減りを「減価償却費」として毎年経費にできるのです。
減価償却費＝建物価格 ÷ 法定耐用年数
例えば、木造住宅（耐用年数22年）の建物価格が2200万円なら、毎年100万円を経費に計上できます。
3. 節税の仕組み② 経費計上
経費にできる項目一覧
不動産投資ではさまざまな支出を経費として計上できます。
| 経費項目 | 具体例 |
|---|---|
| ローン利息 | 投資用ローンの支払利息 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年支払う税金 |
| 修繕費 | クロス張替え、屋根修理など |
| 管理費 | 管理会社への委託料 |
| 保険料 | 火災保険、地震保険など |
| 通信・交通費 | 現地視察の交通費、打ち合わせ費用 |
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4. 節税の仕組み③ 青色申告の特典
65万円の特別控除
不動産所得を「青色申告」で申告すれば、最大65万円の控除を受けられます。
また、家族への給与を必要経費にできる「青色事業専従者給与」も活用可能です。
赤字を3年間繰り越せる
もし不動産投資が赤字になった場合でも、その損失を翌年以降3年間繰り越して、他の所得から差し引くことができます。
5. 節税の仕組み④ 相続税対策
現金より評価額が下がる
不動産は、現金と違い「相続税評価額」が時価より低くなるのが一般的です。
例えば1億円の現金を持つよりも、1億円の不動産を持っていた方が、相続税評価額は下がり、税負担を軽減できます。
貸家建付地の評価減
賃貸物件として貸している土地は「貸家建付地」として評価額がさらに減額されます。
これにより相続税を大幅に節税できる可能性があります。
6. 節税の注意点
過度な節税目的は危険
節税目的だけで不動産を購入すると、本来の投資収益が赤字になりかねません。
「節税は結果」であって「目的」ではないという姿勢が大切です。
税務調査のリスク
経費計上を無理に拡大すると、税務調査で否認され追徴課税を受ける可能性があります。
正しい知識を持ち、必要なら税理士に相談することが重要です。
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7. まとめ｜不動産投資の節税は「仕組み」を知ることから
初心者が押さえるべきポイント
減価償却で帳簿上の利益を抑えられる
経費計上で課税所得を減らせる
青色申告なら65万円控除＆赤字繰越が可能
不動産は相続税の評価額が下がりやすい
節税は目的ではなく手段と考えることが重要
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