税金・福祉・資産運用の簡単入門
住宅ローンの金利が低くなっていると聞いて「借り換えたほうがお得なの？」と気になっている方は多いのではないでしょうか。でも手続きが複雑そうで、本当に得になるのかどうかわからない…という方のために、メリットから注意点まで丁寧に解説します。
住宅ローンの借り換えとは？基本をおさらい
みらい犬
住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンを別の金融機関のローンで一括返済し、新しいローンに切り替えることです。
たとえば、10年前に金利2.0％で借りたローンを、現在1.0％以下の商品に乗り換えれば、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。金利の差が大きいほど、そして残りの返済期間が長いほど、節約効果が出やすいのが特徴です。
借り換えは同じ銀行でもできる場合がありますが、多くの場合は別の金融機関に新たなローンを申し込む形になります。つまり、審査・書類提出・費用の負担など、新規借入と同様の手続きが必要になります。
借り換えで得られる主なメリット
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①金利が下がって総返済額を減らせる
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借り換え最大のメリットは、適用金利を下げることで利息負担を減らし、総返済額を圧縮できる点です。
たとえば残債2,000万円・残り25年の場合、金利が1.5％→0.7％に下がると、月々の返済額が数千円〜1万円単位で減る計算になります（諸費用差引後の実質効果は試算が必要です）。
②変動→固定、固定→変動など金利タイプを見直せる
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借り換えのタイミングで、変動金利から固定金利（またはその逆）へ切り替えることも可能です。老後を見据えて返済額を固定したい方、逆に今の低金利を積極的に活用したい方など、ライフプランに合わせて選ぶことができます。
③団信・特約の内容をグレードアップできる
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近年の住宅ローンには、がん保障・就業不能保障・8大疾病保障などを付帯した団体信用生命保険（団信）が充実しています。現在の団信よりも手厚い保障に変えられる可能性もあるため、保障面の見直しとして活用する方もいます。
借り換えのデメリット・注意点
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①諸費用が数十万円かかる場合がある
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借り換えにはさまざまな諸費用が発生します。主な費用を確認しておきましょう。
| 費用の種類 | 目安金額 |
|---|---|
| 融資手数料（新ローン） | 借入額の1〜2%程度、または数万円の定額型 |
| 抵当権設定登記費用 | 数万円〜10万円程度 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1〜3万円程度 |
| 繰上返済手数料（旧ローン） | 0円〜数万円（金融機関による） |
| 印紙税 | 借入額により異なる（電子契約は不要な場合も） |
| 火災保険の見直し費用 | 変更内容によって異なる |
これらを合計すると50万円前後になるケースも珍しくありません。金利差による節約額がこの諸費用を上回るかどうかが、借り換えを判断するポイントになります。
②手続きに時間と手間がかかる
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借り換えは新規ローン申込と同様の手続きが必要です。収入証明・物件書類の準備、仮審査・本審査のほか、登記手続きのために司法書士への依頼や金融機関との日程調整なども発生します。申込から借り換え完了まで、おおむね1〜3ヶ月程度かかるのが一般的です。
③健康状態によっては審査・団信に通らないことがある
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新しいローンを組む際には団信（団体信用生命保険）への加入審査が必要です。持病や過去の病歴によっては加入できず、借り換え自体を断念するケースもあります。また、収入状況によってはローン審査が通らないこともあります。特に健康面に不安がある方は、事前に金融機関に相談することをおすすめします。
借り換えが「得」になる目安とは？
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借り換えが有利かどうかを判断する際によく使われる目安として、次の「1・1000・10」の原則があります。
- 金利差が1%以上ある
- 残高が1,000万円以上ある
- 残りの返済期間が10年以上ある
この3つが揃うほど、諸費用を差し引いても節約効果が出やすいといわれています。ただしこれはあくまで「目安」です。実際には諸費用の総額・現在の金利・残債・残期間を組み合わせた試算が不可欠です。下のシミュレーターで実際の数字を入れて確認してみてください。
【シミュレーター】借り換えの節約効果を試算してみよう
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現在の残債・金利・残り返済期間と、借り換え後の金利・諸費用を入力すると、月々の返済額の差・総返済額の差・諸費用を差し引いた実質節約額の目安を確認できます。
本シミュレーターは元利均等返済方式を前提に試算しています。借り換え諸費用は金融機関・物件・契約内容により異なるため、実際の費用は各金融機関にご確認ください。住宅ローン控除（減税）の残存期間や団体信用生命保険の条件変更など、金額以外の要素も借り換え判断に影響します。
※試算結果はあくまで概算です。実際の効果は金融機関ごとの手数料・保険料・団信の条件などによって異なります。借り換えを検討する際は、複数の金融機関に相談のうえ、正確な見積もりを取ることをおすすめします。
借り換えの手順・流れをざっくり確認
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借り換えを実際に進める場合、おおまかに次のステップになります。
- STEP1：現在のローン条件の確認 残債・金利・残り期間・繰上返済手数料を把握する
- STEP2：候補ローンの比較 複数の金融機関（ネット銀行・メガバンク・地方銀行など）の金利・手数料を比較する
- STEP3：仮審査の申込 複数行で仮審査を受けて条件を確認する（仮審査は無料・複数申込OK）
- STEP4：本審査・契約 正式申込・本審査を経て契約書を締結する
- STEP5：融資実行・旧ローン完済 新ローンで旧ローンを一括返済し、抵当権の切り替え登記を行う
住宅ローンの比較には、各金融機関の公式サイト・住宅ローン比較サービス（FP相談含む）などを活用すると効率的です。仮審査は複数申し込んでも問題ありませんので、条件をじっくり比較しましょう。
まとめ：借り換えは「トータル計算」が最重要
みらい犬
住宅ローンの借り換えは、うまく活用すれば総返済額を数十万〜100万円以上節約できる可能性があります。一方で、諸費用・手続きの手間・健康状態による制約など、デメリットや注意点もあります。
大切なのは「金利が低い＝得」と単純に考えず、諸費用を含めたトータルの節約額をシミュレーションで確認することです。目安として「金利差1%・残債1,000万円以上・残り10年以上」をチェックし、複数の金融機関で仮審査を取り、冷静に比較判断しましょう。
借り換えで迷ったときは、中立的なFP（ファイナンシャルプランナー）への無料相談や、各金融機関の窓口相談も活用してみてください。
【免責事項】本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品・サービスへの申込を勧めるものではありません。住宅ローンの条件・金利・諸費用は金融機関・時期・個人の審査状況によって異なります。記載の目安・数字はあくまで参考であり、正確な情報は各金融機関や公式機関（住宅金融支援機構等）にてご確認ください。本記事の内容に基づく判断・行動の結果については、筆者・運営者は一切の責任を負いません。
